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10.03.2010
di Daniela Percoco, direttore Real Estate Nomisma
tratto da 'Nuova Finestra'
Il 2009 si è chiuso con un segno meno davanti a tutti gli indicatori economici. Primo fra tutti quello che dà la misura di quanto un paese sia cresciuto nel corso dell’anno.
L’Europa più sviluppata vede cadere del 4% il proprio Prodotto Interno Lordo e l’Italia si ripiega del 5% rispetto all’anno precedente, già non lusinghiero. Questa l’entità dell’impatto della crisi a fine 2009, crisi definita come la più pesante dopo quella del ‘29, ma tutti gli osservatori concordano nell’affermare che si prospettano ancora anni pesanti in cui l’economia dovrebbe crescere assai lentamente con conseguenze importanti e preoccupanti sul livello della disoccupazione - i più pessimisti ritengono che la ripresa dell’occupazione negli Usa possa riprendere solo a partire dal 2014.
Se ci riferiamo al caso italiano, ancora una volta le previsioni propendono per un nostro ritardo nell’agganciare la ripresa, allargando il divario, sempre più ampio, che ci separa dai paesi più avanzati (Francia, UK, Germania).
L’unico elemento su cui la nostra economia sta dimostrando una migliore tenuta rispetto alle altre è l’indicatore della disoccupazione che nel corso del 2009 ha resistito di più grazie ad un massiccio utilizzo degli ammortizzatori sociali (il ricorso alla cassa integrazione è cresciuto oltre il 300% su base annua), ma che nel 2010 non potrà più rappresentare un salvagente, prospettandoci mesi in cui la disoccupazione potrebbe aumentare come ha già fatto altrove.
Il peggio è passato
La crisi più profonda si è manifestata fra l’ultimo trimestre del 2008 e il primo trimestre del 2009 (le Borse hanno toccato il punto minimo il 9 marzo) e nei primi mesi dell’anno passato era realmente sconfortante notare come tutte le previsioni fatte dai maggiori osservatori istituzionali venissero puntualmente corrette al ribasso mano a mano ci si rendesse conto della profondità dei fenomeni. Contestualmente tutti gli indicatori relativi al clima di fiducia dei consumatori, delle imprese, degli investitori si “inabissavano” rendendo ancora più asfittico il sistema.
Nel II trimestre dell’anno queste tendenze si vengono ad invertire. Infatti, le previsioni e i commenti formulati fra settembre e novembre del 2009 vanno sistematicamente a migliorare le ipotesi di ripresa dei mesi precedenti. Ecco dunque che gli indicatori economici cominciano gradatamente a migliorare (pur rimanendo ancora piuttosto depressi) a partire dal II trimestre dell’anno passato, e questo avviene trasversalmente in tutte le maggiori economie, anche se in misura diversa, Italia compresa.
Aspettative che migliorano
Le aspettative, decisive nell’orientamento dell’economia, mostrano il miglioramento netto del clima di fiducia di famiglie ed imprese: in Europa, ad esempio, ha ripreso a crescere, posizionandosi al disotto anche del livello della crisi del 1992, ma comunque in forte risalita riportandosi non troppo sotto il proprio livello medio di lungo periodo.
L’Italia non fa dunque eccezione rispetto alla tendenza europea, dato che anche l’indice Isae, sia per quanto attiene la fiducia delle imprese, sia per quanto riguarda quella dei consumatori, pare avere imboccato la strada del recupero, a partire dal marzo scorso.
Non si può però pensare di avere imboccato saldamente la strada della ripresa. Il sistema è ancora assai debole con evidenti problemi di natura finanziaria da parte delle imprese che si riflettono ovviamente sull’incertezza delle prospettive sul fronte del lavoro e con consumi tuttora depressi.
La crisi di natura finanziaria, considerata unanimemente l’origine dell’attuale crisi economica - si ricordi che è dalla stretta creditizia operata a livello globale in seguito al default dei mutui americani subprime che è partito tutto, culminando a settembre 2008 con il fallimento del colosso mondiale della finanza Lehman Brothers -, da cui non siamo ancora guariti, sta mettendo in seria
difficoltà il sistema delle imprese, ora più che mai fortemente esposte e con elevati ratio debito/reddito.
Italia e investimenti
Questa situazione di instabilità e precarietà, che si innesta in una congiuntura più che mai incerta, non ha ancora acceso l’elemento che dovrebbe più propriamente portarci fuori dalla recessione, ovvero il ciclo degli investimenti. Si tratta di un circolovizioso che sta corrodendo lentamente il sistema produttivo.
Da tale loop non si esime il comparto delle costruzioni, costola fondamentale dello sviluppo economico di qualsivoglia paese (“quando l’edilizia va, tutto va”). E contestualmente ne soffre il mercato degli investimenti in immobili, settori entrambi significativamente supportati da un’importante leva finanziaria.
Edilizia: -20% in tre anni
Se poi si passa al mercato delle costruzioni, circoscrivendo l’analisi al mercato italiano, se ne ottiene una immagine del settore che ha perso quasi il 10% su base annua, ma con una riduzione circa doppia con riferimento al comparto delle nuove costruzioni di abitazioni (-19,4%). L’anno prossimo il settore edilizio potrebbe perdere ancora il 7% (nell’ipotesi meno favorevole, ovvero al netto degli effetti positivi del Piano Casa), con il nuovo residenziale proiettato verso una flessione ancora più significativa (-12,4%). In sintesi, il settore delle costruzioni dovrebbe perdere oltre il 18% nel triennio 2008-2010, mentre i nuovi sviluppi residenziali vedranno una riduzione quasi del 25%. Da tale tendenza non si esime anche il settore degli interventi sul non residenziale privato, molto esposto alle fluttuazioni della congiuntura economica.
La manutenzione straordinaria tiene
Ciò che, invece, mostra e mostrerà indicazioni di tenuta sistemica sono gli interventi di manutenzione straordinaria del patrimonio esistente, strutturalmente vetusto e patologicamente mal conservato. In questo senso stanno favorendo gli interventi sull’edificato le reiterate misure di detrazione fiscale del 36% (sulle opere di manutenzione straordinaria) e del 55% (sugli interventi atti a migliorare l’efficienza energetica degli edifici).
Gli effetti del tanto discusso Piano Casa, di cui si è iniziato a parlare a metà marzo del 2009 e che sarebbe dovuto entrare in vigore immediatamente, in quanto pensato come misura congiunturale anticrisi, in realtà si vedranno - se si vedranno, dopo il radicale snaturamento dello strumento - solo a fine 2010. Si tratterà pertanto di una misura tardiva, assai complessa e con effetti limitati, non sufficienti a tamponare la fase di difficoltà in cui sta vertendo il comparto.
Immobiliare: caduta delle transazioni e resilienza dei prezzi
Per quanto attiene il mercato immobiliare in senso stretto, le tendenze recenti si possono
sintetizzare in: contrazione significativa del volume delle transazioni e prezzi ancora in calo, ma con flessioni meno intense rispetto all’inizio dell’anno.
Per quanto riguarda il primo aspetto, i dati riferiti al III trimestre del 2009 forniti dall’Agenzia del Territorio, vedono una riduzione su base annua ancora a due cifre: si va dal -11% per le abitazioni, al -17/19% per i settori non residenziali.
In tale contesto si può affermare che le flessioni dei livelli delle compravendite sono meno forti rispetto alla prima parte dell’anno e che il prosciugamento del mercato è più evidente nelle realtà piccole e periferiche. A sottintendere che, nelle fasi di crisi, i mercati più liquidi e meglio organizzati tendono a resistere maggiormente e rappresentano una migliore difesa rispetto alle oscillazioni esterne.
Sorprendente, anche nel caso dei dati sul numero di compravendite di immobili, l’erol’erosione
dei volumi determinati dall’attuale fase del ciclo. Dal picco di quasi 850.000 transazioni di abitazioni nel 2006 siamo ora proiettati su poco meno di 600.000 compravendite: oltre 250 mila in meno, con una flessione di circa il 30%.
Un mercato, dunque, che come visto, si è fortemente ridotto nei volumi, ma che però dimostra
una maggiore resilienza sul fronte delle quotazioni, contrapponendosi, così, a quanto si sta verificando nella gran parte dei paesi esteri (USA, UK, Spagna e Irlanda in primis).
Nella seconda parte dell’anno, infatti, e per il terzo trimestre consecutivo, calano i prezzi delle case, assieme a quelli di negozi ed uffici.
Per il segmento residenziale la flessione dei valori si è riscontrata già dal II semestre 2008, mentre i segmenti degli immobili per le attività economiche hanno presentato riduzioni solo a partire dal 2009. Tuttavia occorre sottolineare che il calo dell’ultimo semestre è inferiore a quello del semestre
precedente e in ogni caso la diminuzione totale è nettamente inferiore a quella sin qui verificatasi in altri paesi.
In realtà il mercato immobiliare italiano ha finora tenuto, come ha sempre fatto nella sua storia, perché le famiglie e le imprese sono meno indebitate che altrove. L’aggiustamento, allora, diversamente da come è successo in altri paesi si è scaricato prevalentemente sulle quantità.
In effetti, molti segnali sembrerebbero indicare che il mercato immobiliare stia leggermente
migliorando. Lo dicono soprattutto le previsioni degli operatori che appaiono meno pessimistiche che in passato; essi sono maggiormente fiduciosi sul ritorno della domanda che progressivamente sembra riprendere, analogamente a quanto sta avvenendo a livello dell’intera economia, così che prezzi, compravendite e locazioni sono valutati in condizione meno critica rispetto allo scorso giugno.
E’ soprattutto nelle aspettative sull’evoluzione del mercato residenziale che si legge il segno
del miglioramento: pur non potendo essere definite ottimistiche, appaiono mutate in meglio
rispetto a sei mesi addietro.
I segnali di superamento della congiuntura negativa sono invece più fiacchi nei segmenti degli immobili per le attività economiche i quali - evidentemente più deboli di quanto non accada per le abitazioni, che costituiscono il naturale sbocco di investimento della liquidità nelle mani delle famiglie -, risentono maggiormente della lenta evoluzione del quadro macroeconomico (le stime di crescita per l’anno prossimo sono nell’ordine dello 0,5% il ché non consente di attendersi una ripresa significativa nella domanda di uffici, piuttosto che di negozi o di altri immobili per attività economico-produttive).
E’ comunque ancora presto poter sostenere che la correzione al ribasso dei prezzi stia esaurendosi, ma è un dato di fatto che, mentre la prima parte dell’anno sembrava dominato dal senso di una preoccupante tendenza al peggioramento, la chiusura del 2009 sembrerebbe diversamente intonato.
La situazione congiunturale del mercato è dunque ancora piuttosto complessa ed incerta, così come lo è il quadro macroeconomico di riferimento. In ogni caso tutti i dati convergono nel rendere una situazione in cui il punto più basso della recessione sarebbe stato toccato nel marzo-aprile scorso e da allora i segnali di recupero si sono intensificati.
Restano, però, sul tappeto italiano temi di criticità come la fragilità del sistema finanziario,
l’insufficiente espansione del credito, l’entità del debito pubblico, l’aumento della disoccupazione o l’inadeguato aumento della produttività, ma anche indicatori promettenti come la ripresa della crescita del Pil, della produzione e della domanda.
Alla luce di questa generale incertezza, risulta sempre più difficile formulare previsioni che sono orientate ad una ulteriore riduzione dei prezzi in misura del -1/-2% nel 2010, per poi tornare in terreno positivo solo nel 2011, con transazioni che potranno riavviarsi significativamente nel prossimo anno solo alla luce di un incremento delle erogazioni di mutui alle famiglie da parte del mondo del credito.
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